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(その11)債権法改正④「賃貸借」

2021年9月1日

 今回は、民法の債権法の改正のうち、賃貸借についての説明です。賃貸借に関しても、以下のとおり、いくつか注目すべき改正が行われました。

1 賃貸借の期間
 賃貸借の期間は、以前は、借地や借家を除いて、最長20年とされていました。しかし、  現代では、例えば太陽光発電用の土地の賃貸借などのように、20年以上の期間とする現実的ニーズもありますので、改正民法では最長50年に伸ばされました(第604条)。

2 賃借物の修繕
 改正前の民法では、借家などの賃借物を修繕する必要が生じた場合は、賃貸人が修繕義務を負うと規定するだけで、賃借人の方で修繕することを認めた規定はありませんでした。
しかし、これでは、いくら言っても賃貸人が修繕をしてくれない場合、賃借人は困ることになります。
そこで、改正民法は、①賃借人が賃貸人に修繕が必要なことを通知したか、賃貸人がそのことを知ったのに、相当の期間内に修繕をしないときや、②急迫の事情があるときには、賃借人の方で修繕することを認めました(第607条の2)。

3 賃貸人の地位の移転
 土地や建物などの不動産が人に賃貸されたまま売買等されることがありますが、不動産の賃貸人の義務(賃借人に土地や建物を使わせる義務)は所有者であれば履行できますので、以前から、不動産の譲渡人と譲受人の間で合意をすれば、賃借人の承諾がなくても、賃貸人の地位は譲渡人から譲受人に移転すると解されていました。
そこで、改正民法は、この考え方を条文にし、賃貸借の対抗要件(建物の引渡し等)を備えていない賃貸不動産が譲渡された場合には、譲渡人と譲受人の合意で、賃借人の承諾無しに、賃貸人の地位を移転でき(第605条の3前段)、賃貸借の対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡された場合には、譲渡人と譲受人の合意も要らず、当然に賃貸人の地位が移転する(第605条の2第1項)と規定しました。
なお、どちらの場合も、敷金の返還義務は、賃貸人の地位の移転に伴って、譲受人に引き継がれます(第605条の2第4項、第605条の3後段)。

4 賃貸借終了時の賃借人の義務
 賃貸借が終了した際に、賃借人は賃借物を借りた時の状態に戻して返さなければなりませんが、この原状回復義務の内容について、改正民法は、通常の使用方法によって生じた賃借物の損耗や経年変化は含まれないことを明文化しました(第621条本文)。
また、賃借人が賃借物に附属させた物がある場合は撤去しなければなりませんが、分離することができない物や分離するのに多額の費用を要する物は撤去しなくてもよいと規定しました(第622条、第599条第1項但し書)。

井奥圭介

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